В соответствии с требованиями п.1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) усматривается, что "по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

Кроме того, согласно п.2 ст. 650 ГК РФ аналогичные правила из определения аренды применяются при аренде предприятий, если иное не предусмотрено настоящим ГК РФ.

Безусловно, согласно требованиям п.1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, который является существенным условием договора аренды. Размер арендных платежей должен быть согласован сторонами и закреплен в письменной форме, поскольку невыполнение данных требований дает законные основания сторонам считать этот договор не заключенным. Необходимо иметь в виду, что установленные в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК РФ).

При установлении в договоре аренды платы за аренду здания или сооружения за единицу площади здания (строения), сооружения либо иного покупателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера площадей зданий или сооружений передаваемых арендатору (п.2 ст. 654 ГК РФ). Важное значение при передаче зданий или сооружений в аренду имеет правильное оформление данного действия, которое регулируется положениями статьи 655 ГК РФ.

В частности такая передача объектов недвижимости в аренду осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами - арендодателем и арендатором, что предусмотрено п.1 ст. 655 ГК РФ. Данное условие может быть обязательным, если это предусмотрено законом или договором, а также от его осуществления может зависеть реальное исполнение заключенного сторонами договора аренды (п.1 ст. 655 ГК РФ).

Аналогичное требование о передаче (возврате) имущества возникает после прекращения договора аренды объектов недвижимости, что прямо предусмотрено п.2 ст. 635 ГК РФ.

При анализе договоров аренды следует обращать самое пристальное внимание на установленный в них срок действия договора аренды, а также порядок и основания его прекращения и возврата арендованного имущества арендодателю (ст. 610 ГК РФ). Немаловажным являются четко прописанные случаи досрочного расторжения договора аренды по требованиям арендодателя (ст. 619 ГК РФ), а также по требованиям арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Помимо этого, соблюдение при передаче (возврате) арендованного имущества общих правил возврата, установленных в статье 622 ГК РФ.
Продолжение пользования арендатором объектом арендованного недвижимого имущества при отсутствии выражений арендодателя после истечения срока договора аренды в соответствии с требованиями п.2 ст. 610 и п.2 ст. 621 ГК РФ считается возобновление данного договора аренды на неопределенный срок.
Особо следует остановиться на договорных отношениях, связанных с арендой предприятий.

Этим отношениям посвящен параграф 5 со статьями 656-664 ГК РФ.

Касаясь особенностей данных договорных отношений необходимо отметить, что по этому договору в аренду передается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

В этом случае, арендодатель обязан передать арендатору всю совокупность имущества и имущественных, входящих в состав данного предприятия как имущественного комплекса.

В состав передаваемого в аренду предприятия в соответствии со ст. 132 ГК РФ может входить следующее:

• земельный участок, здания, строения и сооружения;
• машины, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

• запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водными и другими природными ресурсами;
• иные имущественные права;
• права на обозначения и индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;
• права требования и долги, относящиеся к предприятию;

Передача прав владения и пользования имущества, находящегося в собственности других лиц, включая землю и другие природные ресурсы, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (п.1 ст. 656 ГК РФ).

Исключением в передаче прав арендодателя является наличие специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующим видом деятельности, которое не передается арендатору, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п.2 ст. 656 ГК РФ).

Весьма существенные обязательства при передаче в аренду предприятия возлагаются на арендодателя, которые закреплены в статье 657 ГК РФ. Прежде всего, это касается прав кредиторов, которые должны быть письменно уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду, в полном соответствии с требованиями статей 160,434 ГК РФ.

Кредитор письменно не сообщивший арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев от даты получения письменного уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных ему убытков. Трехмесячный срок исчисляется по общим правилам, установленным в статьях 190-194 ГК РФ.

Кредитор, который не был в установленном порядке уведомлен о передаче предприятия в аренду, вправе предъявить иск о прекращении либо досрочном исполнении обязательств в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче данного предприятия в аренду.

Последствием передачи предприятия в аренду без согласия кредитора является солидарная ответственность арендодателя и арендатора по всем включенным в состав переданного предприятия долгом. Солидарная ответственность указанных лиц понимается в соответствии с требованиями статей 322-325 ГК РФ. Согласно правилам ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается только в письменной форме, в виде одного документа, подписанного сторонами, с соблюдением требований п.2 ст. 434 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 658 ГК РФ, предписывается, что договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия и обязательной государственной регистрации влечет его недействительность. О чем также сказано в статьях 1312,164 ГК РФ.

Признание данной сделки недействительной предполагает наступление последствий, указанных в статьях 162,165 ГК РФ.

В статье 659 ГК РФ отдельно закреплен порядок передачи арендованного предприятия.
Такая передача осуществляется по передаточному акту, который составляется в письменной форме и представляется на подписание арендодателем за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передаточный акт составляется в произвольной форме, но совершенно очевидно, что его содержание должно в себя включать сведения о сторонах, о самом предприятии-объекте аренды, включая информацию о его составе как имущественного комплекса, а также место и дату составления документа и другие данные.

Кроме того, следует учесть, что при передаче предприятия в аренду следует тщательно определить весь состав имущественного комплекса в аренду, с составлением всей необходимой документации, что осуществляется в процессе инвентаризации, которая проводится в соответствии с требованиями документов бухгалтерского учета и отчетности.

К передаточному акту целесообразно приобщить составленный на последнюю отчетную дату бухгалтерский баланс, со всеми приложениями, а также убедиться, что он сдан в налоговые органы, о чем имеется соответствующая письменная отметка.

Если сдаваемое в аренду предприятие является организацией, которая должна проводить обязательный аудит, по итогам своей деятельности, то неотъемлемой частью передаточного акта и договора аренды данного предприятия является заключение независимого аудитора о стоимости и составе имущественного комплекса, а также правильности и соответствия действующим предписаниям национальной системы ведения бухгалтерского учета и составления отчетной бухгалтерской документации.

Особо следует отметить обязательство арендодателя подготовить письменный перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием списка кредиторов, характера и сроков их требований. Статья 660 ГК РФ представляет достаточно широкие полномочия арендатору, связанные с фактическим использованием имущества, входящего в состав предприятия.

В частности арендатор без согласия арендодателя вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает иных положений договора аренды предприятия. Данные правомочия арендатора и порядок использования имущества арендованного предприятия не распространяются в отношении земли и других природных ресурсов, а также в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Помимо этого, арендатор вправе без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, включая проведение его реконструкции, расширения, технического перевооружения, осуществлять иные улучшения арендованного имущества предприятия, которые безусловно могут существенным образом увеличивать его стоимость. Между тем, такое законодательное закрепление прав арендатора не исключает получения письменного согласия арендодателя на осуществление арендатором любых изменений состояния имущества предприятия, приводящих к увеличению его стоимости и форма дачи такого согласия арендодателя предусмотрена правилами статьи 452 ГК РФ.

Обязанности арендатора по сооружению предприятия и оплате всех расходов на его эксплуатацию достаточно подробно изложены в статье 661 ГК РФ.

Непосредственной обязанностью арендатора предприятия является его поддержание в течение всего срока действия договора аренды предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе в проведении необходимого текущего и капитального ремонтов арендованного предприятия.

Под текущим ремонтом предприятия понимается своевременное проведение регламентных, профилактических, технологических ремонтных и иных работ, направленных на поддержание имущества в должном рабочем состоянии, обеспечивающих их безопасную эксплуатацию и техническую исправность.

В состав текущего ремонта входит так называемый "косметический" ремонт зданий (строений, сооружений) и помещений предприятия, покраска оборудования, устранение мелких неполадок и поломок, не связанных с осуществлением капитальных вложений и заменой оборудования, технологических линий, несущих конструкций, зданий (строений, сооружений) и т.п.

Определение - поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии означает такое состояние, которое исключает какую-либо опасность для его работников, третьих лиц, окружающей среды, а также обеспечивающим бесперебойную способность предприятия выпускать продукцию и товары, выполнять работы и предоставлять услуги.

Одним словом, такое состояние подразумевает исправную работу всех машин, механизмов, инструментов, а также нормальное состояние зданий (сооружений, сооружений), помещений и других построек, в которых размещено имущество предприятия.

Помимо этого, на арендатора, в соответствии с п.2 ст. 661 ГК РФ возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также внесения платежей по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

К такого рода расходам следует отнести:

• расходы на теплоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение и т.п.;
• расходы, связанные с уплатой местных налогов, сборов, платежей, взносов, осуществляемые в соответствии с действующим налоговым законодательством;

• расходы на озеленение, благоустройство, освещение территорий предприятия, на соблюдение санитарно-гигиенических, экологических, природоохраняемых и т.п. норм и правил;
• расходы, связанные как с обязательным, так и добровольным страхованием имущества предприятия;

Существенное значение, в том числе учитываемое в стоимостной оценке, имеет право арендатора на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Вместе с тем, арендодатель на основании судебного решения может быть освобожден от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если документально докажет, что издержки (затраты) арендатора на эти улучшения лишь незначительно повышают стоимость арендованного имущества, что явно несоразмерно улучшению качества этого имущества и (или) его эксплуатационных свойств. Исследования степени повышения качества должны учитывать такие факторы как увеличение долговечности имущества, его прочности, товарного вида, повышения эффективности использования и т.п.

Улучшения эксплуатационных свойств имущества арендованного предприятия могут быть связаны с увеличением производительности оборудования, уменьшения его энергоемкости, значительного повышения качества выпускаемой на нем продукции и т.п.

Если арендодатель докажет, что издержки (затраты) арендатора несоразмерны, т.е. незначительно улучшают качество и свойства имущества (даже если стоимость этого имущества возросла значительно), арендодатель может рассчитывать на удовлетворение судом своим требованием.

Следующим условием, которое может служить основанием для принятия решения суда освобождающим арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость улучшений является нарушение арендатором принципов разумности и добросовестности при осуществлении им неотделимых улучшений.

Нарушение арендатором принципов добросовестности и разумности представляет собой производство улучшений, производящих к значительному повышению качества имущества и (или) его эксплуатационных свойств, но осуществленные при этом расходы арендатора являются чрезмерными. В качестве примеров следует указать использование арендатором наиболее (или слишком) дорогих материалов, запасных частей, деталей или материалов, которые были доставлены издалека, хотя в данном городе их можно было также приобрести, что увеличило транспортные расходы и по существу явилось отступлением арендатора от соблюдения принципов добросовестности и разумности при осуществлении улучшений имущества арендуемого предприятия.
Согласно положений ст. 10 ГК РФ арендатор считается действовавшим добросовестно и разумно, пока не будет доказано обратное.

Изменение и расторжение договора аренды предприятия, а также применение к такому договору правил о недействительности сделок осуществляются только в том случае, если такие последствия существенным образом не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

К нарушениям такого рода правил следует отнести:

правила статей 48,29,113-115,120,173ГКРФ о недействительности сделок юридических лиц, выходящих за пределы правоспособности некоммерческих организаций и унитарных предприятий;
правила статей 162,165 ГК РФ о недействительности сделок, совершенных с нарушением формы сделки;
правила статей 21-25,171,176-177 ГК РФ о недействительности сделок гражданина с пороками его дееспособности;
правила ст. 168 ГК РФ о недействительности сделок, не соответствующих закону, иным правовым актам;
правила ст. 169 ГК РФ о недействительности, так называемых "антисоциальных" сделок;
правила ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимых и притворных сделок;
правила ст. 178 ГК РФ о недействительности сделок, совершенных под влиянием заблуждения;
правила ст. 179 ГК РФ о недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, или стечения тяжких обстоятельств;
правила ст. 174 ГК РФ о недействительности сделок представителем, выходящем за рамки своих полномочий;
правила ст. 180 ГК РФ о недействительности части сделки;
правила об оспоримых и ничтожных сделках, закрепленные в статьях 166, 167, 181 ГК РФ;
правила статей 450-453,619,620 ГК РФ об основаниях изменения и расторжения договора;
правила статей 301-306, 622 ГК РФ о возврате и взыскании имущества в натуре и др.

Все вышеупомянутые правила (равно как и некоторые другие правила ГК РФ) обладают одним общим свойством, а именно, они только при определенных обстоятельствах допускают возможность возврата или взыскания в натуре имущества, полученного арендатором или арендодателем, так и обеими сторонами договора аренды предприятия. Основным критерием применения этих правил является то, что права и охраняемые законом интересы хотя и нарушаются, но не существенным образом.
Понятие несущественного нарушения определяется при анализе конкретных обстоятельств дела по правилам ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, в этом случае имеют место несущественные нарушения прав и интересов других лиц (например, работников предприятия), а также эти нарушения не противоречат общественным интересам (например, интересам охраны природы, соблюдения экологического благополучия и т.п.).
Вопросы возврата арендованного предприятия при прекращении данного договора регулируются положениями статей 656, 657, 659 и ст. 664 ГК РФ.

Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется целиком и полностью за его счет, если иное не предусмотрено заключенным договором аренды предприятия. Термин "прекращение договора аренды предприятия" означает:

прекращение данного договора в связи с истечением срока его действия (ст. 610 ГК РФ);
прекращение этого договора по требованию любой из сторон, если срок его действия не был определен (п.2 ст. 610 ГК РФ);
прекращение данного договора, возобновленного на неопределенное время по требованию любой из сторон (п.2 ст. 610 ГК РФ);
досрочное расторжение договора аренды предприятия по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ);
досрочное расторжение договора аренды предприятия по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Процедура возврата предприятия как имущественного комплекса означает, что арендодателю должны быть возвращены основные и оборотные средства предприятия, включая землю, здания (строения, сооружения), сырье, полуфабрикаты и т.п., а также права пользования землей и иными природными ресурсами, другие виды вещей и имущественных прав, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, ранее указанные в комментарии к ст. 656 ГК РФ.

Помимо этого, при возврате предприятия необходимо соблюдение ряда дополнительных правил:

• письменного уведомления кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, прокомментированным при разъяснении требований ст. 657 ГК РФ
• письменного составления передаточного акта, в соответствии с положениями статей 655, 659 ГК РФ, с непременным определением общего размера расходов, связанных с составлением и представлением его на подписание, на осуществление формальностей, связанных с осуществлением регистрации, уплатой сборов пошлин и т.п

Совокупность мероприятий, связанных с подготовкой предприятия к передаче его арендодателю включает в себя следующее:

• определение в натуральном выражении всего состава имущественного комплекса возвращаемого предприятия, что осуществляется в процессе инвентаризации, проводимой в соответствии с требованиями документов бухгалтерского учета и отчетности;
• составление соответствующих документов (актов, справок и т.п.) по результатам инвентаризации ;

• составление бухгалтерского баланса предприятия в полном соответствии с нормативными документами бухгалтерского учета и отчетности;
• провести оценку и получить отчет независимого оценщика о стоимости и составе предприятия, как имущественного комплекса;
• составление и предоставление арендодателю перечня всех долгов (обязательств) предприятия, включаемых в его состав, с указанием кредиторов, характере и сроках их требований, в полном соответствии с требованиями статей 561, 656, 657 ГК РФ.

Таковы основные требования гражданского законодательства РФ, которые необходимо учитывать в стоимостной оценке договоров аренды недвижимого имущества, включая аренду предприятий, как имущественных комплексов.

Цикл такого рода статей будет продолжен и следующая статья будет посвящена разъяснением положений и требований законодательства РФ, связанных с финансовой арендой (лизингом) имущества, которые необходимо учитывать в его стоимостной оценке.